目录

第一章总论　　1

第一章总论

1.1项目概要

1.1.1项目名称

南昌向塘铁路口岸物流园工程项目

1.1.2项目建设单位

XXX物流有限公司

1.1.3项目建设性质

新建项目

1.1.4项目建设地点

该项目拟选址位于南昌市XXX

1.1.5项目负责人

XXX

1.1.6项目投资规模

本次二期项目总投资为.00万元，其中，建设投资为.00万元（土建工程为.00万元，设备及安装投资.00万元，土地费用为.00万元，其他费用为.95万元，预备费.05万元），建设期利息为.00万元，铺底流动资金为.00万元。

本次二期项目建成后可实现年均销售收入为.18万元，年均利润总额.05万元，年均净利润.04万元，年上缴税金总额为.59万元（年均上缴所得税.01万元、年均增值税为.46万元、年均上缴城建费及附加费.12万元）；项目投资利润率为26.53%，投资利税率33.05%，税后财务内部收益率21.40%，税后投资回收期(含建设期)为6.07年。

1.1.7项目建设内容及规模

本次南昌向塘铁路口岸物流园二期工程项目总占地面积为亩，主要建设内容包括：高标准仓库.00平方米，信息中心.00平方米，调度中心.00平方米，金融中心.00平方米，研发中心.00平方米；以及购置相关物流配送设备台套；建筑结构为钢结构及砖混，二期工程总体设计年物流运输总量为万吨。

1.1.8项目资金来源

本次二期项目总投资资金.00万元人民币，。

1.1.9项目建设期限

本次二期工程项目建设X，工程建设工期共计1年。

1.2项目承办企业概况

经营范围：物流功能设施投资经营；物流房地产开发；物流业务项目的投资；房产租赁；物业管理；仓储服务；道路普通货物运输；企业管理咨询；商务信息咨询；国内贸易；网上贸易代理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

1.3编制依据

1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

2.《江西省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

3.《物流业调整和振兴规划》；

4.《物流业发展中长期规划（—）》；

5.《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》；

6.《“十三五”现代综合交通运输体系发展规划》；

7.《物流业降本增效专项行动方案（—年）》；

8.《国家发展改革委营造良好市场环境推动交通物流融合发展实施方案》；

9.《江西省内贸流通“十三五”发展规划》；

10.《江西省“十三五”现代物流业发展规划》；

11.《南昌市服务业发展倍增行动计划》；

12.《南昌市人民政府关于加快现代服务业发展的决定》；

13.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；

14.《现代财务会计》；

15.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；

16.国家公布的相关设备及施工标准。

1.4编制原则

（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。

（2）坚持技术、设备的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内最先进的信息系统技术，设备选用国内最先进的，确保产品的质量，以达到企业的高效益。

（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。

（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源重复利用率。

（5）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。

（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。

1.5研究范围

本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对产品的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、产品成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。

1.6主要经济技术指标

项目主要经济技术指标表

序号　　项目名称　　单位　　数据和指标

一　　主要指标　　　　

1　　二期项目年设计物流运输总量　　万吨　　.00

2　　物流园二期总占地面积　　亩　　.00

3　　二期总建筑面积　　平方米　　.00

4　　二期总投资资金，其中：　　万元　　.00

4.1　　建筑工程费用　　万元　　.00

4.2　　设备及安装费用　　万元　　.00

4.3　　其他费用　　万元　　.95

4.4　　预备费用　　万元　　.05

4.5　　建设期利息　　万元　　.00

4.6　　铺底流动资金　　万元　　.00

二　　主要数据　　　　

1　　计算期内年均销售收入　　万元　　.18

2　　年平均利润总额　　万元　　.05

3　　年均净利润　　万元　　.04

4　　年销售税金及附加　　万元　　.12

5　　年均增值税　　万元　　.46

6　　年均所得税　　万元　　.01

7　　项目定员　　人　　

8　　建设期　　年　　1

三　　主要评价指标　　　　

1　　项目投资利润率　　%　　26.53%

2　　项目投资利税率　　%　　33.05%

3　　税后财务内部收益率　　%　　21.40%

4　　税前财务内部收益率　　%　　27.23%

5　　税后财务净现值(ic=8%)　　万元　　42,.76

6　　税前财务净现值(ic=8%)　　万元　　63,.96

7　　投资回收期(税后)含建设期　　年　　6.07

8　　投资回收期(税前)含建设期　　年　　5.11

9　　盈亏平衡点　　%　　38.69%

第二章项目背景及必要性分析　　6

2.1项目提出背景　　6

物流业是融合运输、仓储、加工、包装、配送、货代、信息等产业的复合型服务业，是支撑国民经济和社会发展的基础性、战略性产业，是现代产业体系的重要组成部分，也是拉动服务业快速增长的重要力量。加快发展现代物流，对于促进产业结构调整，转变发展方式，提高国民经济竞争力具有重要意义。

在信息技术的支持下，发达国家的物流业已经成为国民经济发展的重要支柱产业、提高经济效益的重要源泉、产业升级和企业重组的关键推动力、以及区域创新和经济发展支撑环境的关键因素之一。现代物流将极大地改变目前的商务、生产模式，最终作为一个系统化的整体成为社会经济的基础层面部分。目前国际上普遍认为，物流业的发达程度和水平高低是一个国家现代化程度和综合国力的重要标志之一，因此可见，现代物流业已经成为发达国家最具普遍影响力的经济基础和“朝阳产业”。

在全球经济一体化进程不断加快、高新技术迅猛发展的形势下，以电子商务为代表的新经济逐步发展成一种崭新的运作方式和商务模式，已成为推动经济增长的重要驱动力，同时也引发了经济领域里自工业革命以来最广泛、最深刻的一场变革。随着信息技术的普及应用和电子商务的发展，在实现由传统物流向现代物流快速转型的同时，物流业也被提到了前所未有的高度，越来越显示出其在社会经济发展中的重要作用和战略地位。

党的十八大以来，习近平总书记、李克强总理等多次考察物流企业，对物流业发展作出重要讲话和批示。《物流业发展中长期规划（—）》的出台，把物流业定位于支撑国民经济发展的基础性、战略性产业，是物流业产业地位进一步提升的重要标志。规划要求，到年，基本建立布局合理、技术先进、便捷高效、绿色环保、安全有序的现代物流服务体系，明确了中长期发展的战略目标。规划提出三大发展重点、七项主要任务、十二项重点工程和九项保障措施，抓住了制约物流业发展的关键问题，明确了发展方向，是指导我国物流业“新常态”下健康发展的顶层设计蓝图。

从规划的目标和提出的发展任务而言，《中长期规划》无疑是我国物流业未来发展的纲领性文件，使物流业不仅仅成为我国重要的服务产业，而且成为引领其他产业发展的重要整合、创新力量，尤其是服务或运作模式创新推动物流向流通领域、生产领域的延伸，在实现供应链一体化管理，推动物流业与工业、流通业，乃至金融业的有效融合、创新的同时，使物流业走向了产业发展的前台，在当前的产业发展和运行模式创新中物流发挥了重要作用，在未来的产业转型和提升发展中，物流业也将扮演重要角色，从而奠定了物流业在国民经济中的重要地位。

《江西省商业功能区和流通设施空间布局规划》和《江西省内贸流通“十三五”发展规划》正式公布，到年底，南昌将打造成国家级流通节点城市和全国重要的商贸物流中心。江西省将培育50个物流产业集群，重点打造20个物流示范产业集群。大力发展多式联运，扩大九江港、南昌港吞吐量，将九江水运口岸物流产业集群打造成为江西省出海主通道。重点在南昌、九江等地建设区域性冷链，加强冷链物流基础设施建设，建设一批适应现代流通和消费需求的冷冻、冷藏、保鲜仓库。

向塘开发区于年4月创办。开发区按照“以贸起步、依托铁路，以贸促工、工贸兴市”的原则开发，建成高起点、高效益、综合性的交通发达、功能齐全、经济繁荣、环境优美的全国重要的铁路交通枢纽和南昌市的工商贸型的卫星城市。向塘是中国南方最大的交通中枢。境内有京九、浙赣、皖赣、向九、向乐五条铁路经过。京九铁路和浙赣复线在向塘形成大交通平台，加上、、三条国道和温厚、昌樟、赣闽、赣粤四条高速公路交汇于区内，使之成为内地连接港澳，东部沿海连接西部地区的黄金大通道，形成承东启西的大区位战略优势。向塘拥有全国铁路中长江以南最大的现代化通讯设施，拥有赣江、抚河等充沛的水资源和充足的电力资源。由于独有的交通条件和独特的地理位置，使向塘在全国的交通网络和全省社会经济发展战略上占有至关重要的不可替代的特殊地位，从而使向塘成为一块能够高速集散和传递人流、物流、信息流的热土宝地。

目前，江西省商务厅（口岸办）正式批复南昌市，同意向塘关于口岸作业区的规划建设意见；南昌（向塘）铁路口岸已纳入国家口岸发展“十三五”规划。年2月15日，向塘-深圳盐田港班列开通；年4月5日，向塘-宁波北仑港班列开通；年4月20日，向塘-福州江阴港班列开通。新开通的三趟班列在上半年完成集装箱吞吐量标准箱，货值约万美元，助推向塘加速成长为国家一类铁路口岸，成为江西省融入“一带一路”的大通道、大平台。

鉴于国家及江西省、南昌市及南昌市现代物流产业发展较好的政策背景及市场机遇以及向塘铁路口岸物流产业发展优势，南昌向塘铁路口岸物流有限公司积极响应当前政策号召，满足南昌市现代物流市场发展需求，提出实施本次南昌向塘铁路口岸物流园二期工程项目。本次二期项目规划占地面积亩，投资5亿元，公司凭借雄厚的实力和良好的市场信誉，抓住市场机遇，把握市场脉搏，依托公司强大的内外部资源整合能力、在向塘口岸乃至南昌市市场树立的良好物流品牌、以及凭借强大的运作实力在目前物流事业发展的基础，逐步发展成为办理集装箱、小汽车、成件包装货物等对城市无污染的货物，具备货物到发、中转、多式联运、通用仓储、工贸配送、流通加工、冷链物流、电商物流、商贸展示交易等多项物流功能及配套服务功能的综合性铁路物流基地，带动向塘铁路口岸及南昌市周边地区交通运输、建筑业、制造业、商业的快速发展，创造大量创业机会和就业机会，大幅降低南昌市商贸流通成本，同时，对于加快完善向塘铁路口岸乃至南昌市经济发展战略布局，推进物流业快速发展，进一步提升南昌市及江西省城市生产要素的聚集度，促进招商引资和项目建设均有深远意义。该项目的建设不仅会给项目企业带来更好的经济效益，还具有很强的社会效益。

2.2项目建设必要性分析　　9

2.2.1迎合国际物流业发展的潮流，积极参与我国区域物流大布局的需要　　9

2.2.2顺应国内现代物流业发展趋势的需要　　9

2.2.3促进南昌市交通运输与物流产业协调发展的需要　　10

2.2.4助推南昌铁路现代物流产业快速发展的需要　　11

2.2.5提高南昌市物流服务供给能力水平的需要　　11

2.2.6建设智慧物流信息系统降低物流成本，提高企业利润的需要　　12

2.2.7增加当地就业带动产业链发展的需要　　12

2.2.8带动当地经济快速发展的需要　　12

本项目正式运营后，年均销售收入可达.18万元，年均利润总额为.05万元，年均上缴所得税.01万元，年均增值税为.46万元，年均上缴城建费及附加.12万元。项目的实施每年可为当地增加.59万元税金，可有效促进当地经济发展进程。

2.3项目建设可行性分析　　13

2.3.1政策可行性　　13

2.3.2选址可行性　　22

2.3.3管理可行性　　22

2.4分析结论　　22

第三章行业市场分析　　24

3.1我国物流产业发展趋势分析　　24

自《物流业调整和振兴规划》实施以来，我国物流业进入了加快发展的阶段，物流业发展水平不断提高，服务模式和业态创新成为发展的重要特征。

物流产业聚集发展加快。物流产业聚集发展的主要形态是物流业聚集区，包括各种类型的物流基地、物流园区、配送中心等。物流业聚集区从开始阶段仅仅

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