近年来，二手房交易市场规模逐年扩大，有些城市的二手房交易量已经远超新房。为什么越来越多的人宁愿买“二手房”都不买“新房”，究其原因，基本上和现在的房地产市场有很大的关系，新房是期楼，延期交房和烂尾的情况比较多，买新房风险比较大，而二手房是现房，一般都是装修好的，可以拎包入住，也不必担心甲醛的问题。相同的地段，二手房价格更低。一般二手房的地理位置比较有优势，相关配套比较成熟，生活便利。还有二手房质量更加直观，买二手房风险可以有效降低。

随着时间的推移，二手房其中的老旧小区占比越来越高，很多房子都是人们俗称的“老破小”。人们买老破小的房子，一个方面就是做暂时的过度，因为有买房的需求，新房总价比较高，大部分家庭买房一步到位还是比较费力的。为了省钱先买个便宜一点的房子，想着努力奋斗几年有了积蓄再换个改善型房子，这个占了很大的比例。还有一些人买这种房子就是一种投资，如果眼光准确，很容易在几年时间就能赶上拆迁，如果一旦实现了拆迁，不仅分房子，还有补偿款，那可是相对划算的。

说的老破小，很多人并不是特别了解这样的房子到底都有哪些优劣势，一起来分析一下：老破小的房子在地段上是比较有优势的，大多都位于主城区地段比较好的位置，而房屋面积一般在40－60平方米。但是老破小的房子环境不太好，整体结构非常简单，绿化面积小，公共设施少，更重要的是物业管理不到位，所以居住的舒适性有些低。还有就是，由于建设年代比较早，所以很多地方的设计存在不合理的地方，包括建筑结构、户型设计、隔热隔音等。整体说，这类房子只是人们置业的最低选择。

老破小房子还有几个突出的问题，首先就是停车难和充电难，大部分的老旧小区，当初规划设计的时候，停车位一般都达不到1:1，甚至更少，而现在的家庭家家户户都有汽车，特别是新能源汽车的急速增长，老旧小区不但停车难，新能源汽车充电更是无从解决，因为线路荷载就达不到，车辆乱停乱放也就成了常态化，车子容易被擦伤刮花之类的事件时有发生。老旧小区车多道路窄，早，中，晚上下班高峰期开车出行都比较困难，还很容易出现交通大拥堵。

其次就是硬件和软件相对来说比较差，比如一些老破小房子没有电梯。热水器、空调、抽水马桶没有预留的空间，只能随机乱装。没有烟道，只能从阳台通一个管子出去。水电、通讯没有线路规划，电线、网线、电话线等等各种线杂乱分布在楼栋周围甚至楼栋内。没有消防警报、水箱，没有消防通道，火灾隐患大等等。老旧小区居住的人员比较复杂，因为租客很多，导致了流动性也比较大，由于安保问题缺失，往往在安全问题上，也会存在更多的隐患。

那么既然老破小的房子存在这么多的问题，那么就不要考虑这样的房子不就可以了，其实，事物都有两面性，即便是这样的老破小已经看着毫无价值，但仍然具备一定的值价，房子真正值钱的是它下面的那块土地，都知道买房地段的重要性，周边的配套，周边的资源带来的附加值。周边设施非常齐全，比如学校、医院、购物、交通等，还有常见的生活用品交易中心，比如菜市场，农贸市场等等。老破小所处的位置，有着这样的天然优势，就意味着它可以随时出租，而且租金也相对较高。

我们经常看到同一个城市一套远郊区的大面积新房，总价还抵不上市中心的一套老破小。所以说，老破小也有一定的可选择性，特别是现在的旧改项目推进的速度和力度越来越大了，老旧小区的外立面更新了，小区内部的环境维护的更好了，道路也翻新了，绿化带也变得更好了。这样的房子一旦发生了升级，它的价值也会随着水涨船高。只是我们在选择老破小的时候，还是应该去尽量选择建筑质量比较好的小区。选择大品牌开发商修建的老小区，它的市场价值会更好。

老破小虽然占据优势地段，但是老破小的贬值逻辑不断提高，并不是它变得越来越便宜，而是它的涨幅逻辑变得越来越慢，其本身房龄越大，涨价幅度约低。取代它的将会是品牌开发商的项目、好的物业、好的户型格局、好的装修、好的园区景观、好的智能化居住体验等等，这是产品的迭代更新和未来年轻购房者的期望。对于首次置业的刚需买房者，特别是追求品质的年轻人群，则不建议买这类房，毕竟居住舒适度较差，即便是过渡期也得撑个三五年，这样的老破小出手难，也是个大问题。

反向思维的话，买房选择郊区的房子更合适，郊区的小区绿化非常好，而且物业也非常完善，郊区的道路跟市中心相比更宽敞，随着城市的不断建设，相信区域内各种配套和设施也会越来越完善，升值空间和升值潜力还是会大一些，因为城市发展只会越来越好，只是时间的问题了。所以卖掉市中心的老破小的房子，在郊区换一套改善型的大房子还是非常值得的。对于这个问题相信每个人都有不同的想法和看法，对这个问题你有什么样的看法呢？欢迎留言讨论。