本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载，误导性陈述或重大遗漏。

湖南南岭民用爆破器材股份有限公司（下称“公司”）于年5月28日收到深圳证券交易所《关于对湖南南岭民用爆破器材股份有限公司年年报的问询函》（公司部年报问询函〔〕第号）。公司对问询函所提出的问题进行了认真核查和确认，现将有关问题及回复公告如下：

一、报告期内，你公司实现营业收入,.35万元，净利润2,.58万元，经营活动产生的现金流量净额为52,.32万元。各季度营业收入分别为36,.8万元、56,.02万元、53,.59万元和53,.94万元，扣非后净利润分别为-3,.82万元、5,.78万元、1,.29万元和4,.67万元，经营活动产生的现金流量净额分别为1,.58万元、20,.38万元、10,.22万元和19,.15万元。年至年，你公司营业收入、扣非后净利润和经营活动产生的现金流量净额的变动幅度分别为-20.72%、.61%和92.63%。

（一）请结合同行业可比公司情况、公司业务模式、产品类别、毛利率变化等情况，说明年度你公司营业收入下降同时扣非后净利润大幅上升的原因。

公司回复：

1、同行业可比公司情况、公司业务模式如下：

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2、同行业可比公司产品类别及毛利情况如下：

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3、年度公司营业收入及扣非后净利润情况

公司年营业收入1,,,.09元，同比下降20.72%，其中贸易业务减少,,.62元，下降86.56%；主营业务收入为1,,,.00元，同比增加64,,.55元，增长3.57%。各产品营业收入及毛利情况如下：

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公司年扣非后净利润71,,.36元，同比增加59,,.15元，主要是主营业务收入同比增加64,,.55元，剔除按照新收入准则要求，原在“销售费用-运输费92,,.11元”调整至“主营业务成本”列示的影响，同口径增加利润33,,.41元，财务费用减少6,,.50元，扣非所得税费用减少16,,.18元所致。

（二）请结合公司主要业务开展情况、季度销售特点、销售结算及回款模式变化补充说明报告期内公司各季度以及近两年公司营业收入、扣非后净利润和公司经营活动产生的现金流量净额变动幅度不匹配的原因。

公司回复：

1、公司主要业务开展情况：年，公司实现营业收入为,.35万元，同比下降20.72%；其中主营业务收入,.13万元，同比增长3.57%，其他业务收入13,.22万元，同比下降81.52%。营业收入减少的主要原因：生产板块炸药销量同比减销12,吨；塑料导爆索同比减销万米；贸易收入同比减少59,万元，主要原因是按湖南省国资委要求，非主业贸易业务退出。如下：

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2、公司民爆产品季度销售特点：第一季度销售量受春节、南方雨季的影响，销售处于低位；第二季度销售量快速回升，第三、四季度销售量趋于平稳期。如：年剔除贸易业务，第一季度营业收入为32,.22万元，第二季度营业收入为53,.64万元，环比增长63.39%，第三季度营业收入为52,.75万元，环比小辐波动-0.94%，第四季度营业收入为51,.28万元，环比小辐波动-1.89%。

3、销售结算及回款模式：按照合同约定进行销售结算及回款。民爆产品销售，货到、发票到进行结算，公司从年开始，对客户进行信用额度管理，加大了货款催收力度，考核力度，要求当年度销售产品回款率不低于98%，对欠款时间长的客户进行重点催收，并采取必要的司法手段进行催收。爆破服务按照合同约定，按照完工进度进行结算、回款。年应收账款周转率为4.05次，账期基本上在30-90天内。

4、年各季度营业收入、扣非后净利润和公司经营活动产生的现金流量净额变动情况如下：

单位：元

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说明：公司年度第一季度营业收入同比下降23.94%，主要是贸易业务同比减少,,.18元，降幅74.73%；扣除疫情的影响公司一季度处于复工复产阶段，固定性成本增加所致；经营活动产生的现金流量净额同比增加,,.11元，主要是公司一季度收回垫付棚户区资金万元，因贸易业务减少而增加现金流量净额6万元，支付其他经营活动产生的现金减少万元，支付给职工以及为职工支付的现金减少万元。

公司第二季度营业收入同比下降14.36%，主要是贸易业务减少,,.79元，降幅84.22%，民爆器材产品增加20,,.95元，增幅3.17%，爆破服务增加48,,.98元，增幅59.47%；扣除非经常性损益的净利润同比增加13,,.16元，主要是民爆产品销量、爆破服务收入增加，社保减免等政策性红利减少支出所致；经营活动产生的现金流量净额同比增加,,.51元，主要是公司二季度收回垫付棚户区资金万元，支付其他经营活动产生的现金减少1万元，支付给职工以及为职工支付的现金减少万元，支付各项税费减少万元。

公司第三季度营业收入同比下降30.25%，主要是贸易业务减少,,.01元，降幅96.63%；扣除非经常性损益的净利润同比减少,.79元，变化不大；经营活动产生的现金流量净额同比增加12,,.13元，主要是支付给职工以及为职工支付的现金减少万元。

第四季度营业收入同比下降13.09%，主要是贸易业务减少86,,.64元，降幅84.05%；扣除非经常性损益的净利润同比增加55,,.22元，主要是军品增加收入8万元，增加毛利万元，信用减值损失减少万元，所得税费用减少1万元。

5、近两年公司营业收入、扣非后净利润和公司经营活动产生的现金流量净额变动情况如下：

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公司年营业收入1,,,.09元，同比下降20.72%，主要是贸易业务减少,,.62元，剔除贸易业务，年营业收入为1,,,.77元，年为营业收入1,,,.71元，增长3.8%。

公司年扣非后净利润71,,.36元，同比增加59,,.15元，主要是主营业务收入同比增加64,,.55元，剔除按照新收入准则要求，原在“销售费用-运输费92,,.11元”调整至“主营业务成本”列示的影响，同口径增加利润33,,.41元，财务费用减少6,,.50元，所得税费用减少16,,.18元所致。

公司年经营活动产生的现金流量净额,,.73元，同比增加,,.04元，与营业收入、扣非后净利润不匹配的主要原因系本年应收账款余额减少10.79万元及收回垫付公司棚改资金.14万元所致。

二、年报显示，你公司全资子公司湖南神斧集团一六九化工有限责任公司（以下简称“一六九公司”）收到湖南省娄底市中级人民法院民事判决书[（）湘13民终号]，根据娄底市中院终审判决结果，一六九公司棚改项目所涉部分资产、负债由一六九公司承接，于年12月31日纳入公司合并报表范围。你公司报告期就一六九公司棚改项目形成的在建工程计提.8万元减值准备，导致本期净利润相比上期大幅下滑。经查，年1月，一六九公司与百弘房地产公司签订开发建设合同。年7月，法院受理一六九公司与百弘房地产公司合同纠纷。2年6月，法院就该案作出初次裁定。年3月，湖南省国资委复函原则同意该项目托管主体由一六九公司转移为你公司关联方湖南神斧投资管理有限公司（以下简称“神斧投资”）。年1月，法院就该案作出一审判决，一六九公司再次提起上诉。年2月，法院就该案作出终审判决。请你公司就一六九棚户项目下列事项予以说明：

（一）请说明一六九棚户区项目的建设背景，是否符合当时政策法规要求，是否已在当时取得所有需要的审批程序，上述开发建设合同规定的一六九公司的权利与义务，建设用地产权归属，建设完成后相关房屋产权归属，并结合上述情况及合同主要条款说明该合同是否属于委托代建合同，说明你公司自年以来各年对该一六九棚户区项目相关的会计处理，以及做出相关会计处理的事实依据，以及所依据的《企业会计准则》的相关条款。

公司回复：

1、根据《湖南省人民政府关于对中央下放煤矿棚户区实施改造的通知》（湘政发[]5号）关于实施范围、异地新建问题的规定，因一六九公司在历史上曾属于煤炭部下辖企业，符合文件实施棚户区改造的范围。年4月，经涟源市、娄底市逐级申报审核，一六九独立工矿区棚户区异地改造工程经获得湖南省发改委（湘发改投资[]号）、（湘发改投资[]号）、（湘发改投资[]号）批复文件立项，并针对一六九棚户区改造项目可研报告及工程初步设计进行了行政批复，该项目符合湘政发[]5号文件相关规定，在当时已经取得所有需要的审批程序。项目建设地点位于娄底市万宝新区（临湘中大道主干道），项目规划用地.77亩，土地性质为国有划拨地，国有土地使用证登记的产权归属为一六九公司。

2、年12月18日，由娄底市政府相关部门主导，在娄底市公共资源交易中心对该项目进行邀请招标，湖南百弘房地产开发有限公司（以下简称“百弘房地产公司”）中标。年1月31日，一六九公司与百弘房地产公司正式签订《湖南神斧集团一六九化工有限责任公司棚户区改造项目开发建设合同书》（以下简称《开发建设合同》）；年8月，双方签署《开发建设合同补充协议》。根据《城市房地产管理法》第二条、第八条、第二十五条、第二十六条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条的规定，房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。公司认为，一六九棚改项目的项目应当分两部分进行性质认定。一方面是一六九公司职工认购的住宅、车库、车位部分的房屋建设合同条款应属于委托代建性质的合同。具体理由为：一六九棚改项目的项目用地为划拨用地，并非国有出让地。而且根据《开发建设合同》的约定，一六九公司职工认购的住宅、车库、车位，由百弘房地产公司承诺以固定单价向一六九公司职工交付相关认购的房屋，且合同明确约定百弘房地产公司不得以物价上涨、基础超深、重大变更等任何理由对价格做出任何调整，项目由百弘房地产公司自负盈亏。一六九公司负责将土地划拨至一六九棚改项目，并成立相应机构协助和监管百弘房地产公司开发建设，百弘房地产公司负责项目开发建资金（含划拨土地款）和专业管理团队。因此，一六九公司实质上是作为其所属职工的代理人与百弘房地产公司签署系列开发建设协议，百弘房地产公司与一六九公司之间就职工认购的房屋应确定为委托代建关系。

另一方面，涉及一六九公司职工认购以外的住宅、车库、车位及商业门面的建设合同条款应属于合作开发房地产性质的合同。具体理由为：根据合同约定，未认购部分房产由百弘房地产公司进行商业运作并负责办理土地变性手续，即完成该部分土地由划拨用地转变为国有出让用地，并由百弘房地产公司负责该部分的建设资金，百弘房地产公司享有该部分房产的处置权和收益权，具有项目建设的用工自主权。一六九公司负责与政府部门配合项目报建、报批、办证等手续。商业运作部分销售均价超过元/㎡以上部分的获利，双方按5:5分成。从该内容来看，关于一六九公司职工未认购的住房、车库、车位及商业门面的房屋建设的约定，应属于带有一定合作开发性质的合同条款。但是，该部分合作所涉及资产的比重不大，因此《开发建设合同》的主体部分仍然是委托代建关系，且从娄底市同类区域当时的地产价格水平来看，上述约定的超额售价收益分成方式，其分成能否实现存在很大的不确定性。

3、根据《开发建设合同》及补充协议的约定，建设完成后一六九公司职工认购的住宅、车库、车位的产权归属应当为一六九公司职工。而一六九公司职工认购以外的住宅、车库、车位，在百弘房地产公司能够顺利完成项目建设的情况下，该部分房屋的处分权和收益权由百弘房地产公司享有，一六九公司虽然作为本项目的土地使用权人，但对于该部分房屋建成后，并不享有完全的所有权权益。

4、公司自年以来各年对该一六九棚户区项目相关的会计处理以及所依据的《企业会计准则》的相关条款说明如下：

根据上述协议安排，为确保双方权利义务实现，该棚改项目以“一六九公司棚户区改造项目指挥部”的名义，在一六九公司基本户下开立1个一般存款账户对棚户区改造项目相关的款项进行独立收支、独立核算，一六九公司仅对其实施托管，不享有项目相关的权益与收益。

故在年12月法院对一六九公司与百弘房地产公司的棚户区改造项目合同诉讼下达终审判决以前，一六九公司未将该棚户区改造项目作为投资项目核算，仅通过“其他应收款-一六九棚户区改造专项资金”和“其他非流动资产-棚户区改造专项资金”核算公司为棚户区改造项目垫付的项目资金，其中，一六九公司根据《开发建设合同》约定，垫付且尚未收回的棚改项目土地款3,.00万元在年-年列报于“其他非流动资产”，2年转入“其他应收款”。

年-年“其他应收款-一六九棚户区改造专项资金”按照账龄分析法计提坏账损失。根据湖南省国资委于年3月下发的《湖南省国资委关于新天地集团一六九公司棚改项目托管主体转移等有关事项的复函》（湘国资发展函[]33号），及年3月一六九公司与神斧投资签订《项目托管移交协议书》，考虑一六九棚户区改造专项资金（含代垫土地款）未来收回时包含垫支的资金及相关成本，预计未来现金流量现值不低于其账面价值，故2年、年，“其他应收款-一六九棚户区改造专项资金”未计提坏账准备，并对前期已累计计提的坏账准备予以冲回。

年-年，一六九公司棚户区改造专项资金会计核算如下：

金额单位：人民币万元

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注：2年6月，一六九棚改项目正式复工，一六九公司依据法院裁定全面托管该项目建设，支付部分项目建设资金，故垫付资金大幅增加。

年，根据《项目托管移交协议书》的约定，神斧投资向棚改项目部支付前期由一六九公司垫付的本金及相应利息。棚改项目部收款后支付给一六九公司，一六九公司收回全部的代垫款项及相应利息。

年2月，一六九公司收到湖南省娄底市中级人民法院民事判决书[（）湘13民终号]，判决日期为年12月24日。根据娄底市中院终审民事判决书，该棚改项目涉及的“商业开发房部分应退还给土地使用权人一六九公司”，结合判决书其他有关内容，涉案的部分资产由一六九公司承接。截至年12月31日，一六九公司将涉案的一六九棚户区改造项目资产纳入公司财务报表，增加资产总额50,.78万元，增加负债总额56,.84万元，确认在建工程减值损失5,.80万元，确认其他应收款信用减值损失61.26万元。

年至法院下达终审判决前，公司根据《企业会计准则应用指南》规定，其他应收款科目核算企业除存出保证金、买入返售金融资产、应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息、应收代位追偿款、应收分保账款、应收分保合同准备金、长期应收款等以外的其他各种应收及暂付款项。对代垫的一六九棚改项目资金列报于其他应收款核算，考虑流动性，其中代垫的土地款列报于“其他非流动资产”。

根据《企业会计准则-基本准则》规定，资产是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。负债是指企业过去的交易或者事项形成的、预期会导致经济利益流出企业的现时义务。

根据《企业会计准则第33号一合并财务报表》的规定，合并财务报表的合并范围应当以控制为基础予以确定。控制，是指投资方拥有对被投资方的权力,通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。根据《企业会计准则第20号一企业合并》关于业务的定义，业务是指企业内部某些生产经营活动或资产的组合，该组合一般具有投入、加工处理过程和产出能力，能够独立计算其成本费用或所产生的收入，但不构成独立法人资格的部分。一六九棚户区项目不构成独立法人，作为独立运作的房产开发项目，其满足具有投入、加工处理过程和产出能力，能够独立计算其成本费用或所产生的收入要素，符合业务合并的定义。法院下达终审判决以前，一六九公司履行托管责任，并在年3月通过与神斧投资签订《项目托管移交协议书》，将托管责任移交给神斧投资，一六九公司不享有资产所有权，仅履行管理人职责，不能控制该项目。自法院下达终审判决后，根据终审民事判决书，该棚改项目涉及的“商业开发房部分应退还给土地使用权人一六九公司”，涉案的部分资产、负债由一六九公司承接，一六九公司取得商业开发房部分的处置、收益权利，棚改项目由一六九公司控制，吸收纳入一六九公司财务报表。

（二）年1月，一六九公司签订的开发建设合同显示，一六九棚户区项目总投资约56,万元。年4月，你公司公告显示，一六九棚户区项目市场价值评估结果为48,.00万元，相关在建工程账面价值为53,.80万元，报告期内你公司对该项在建工程计提减值准备5,.80万元。请列表比较说明年及年你公司就该项目市场价值评估的评估方法、主要参数、评估过程、评估结论，并结合年至今房地产行业发展情况、该项目周围楼盘均价变化等因素说明相关参数变化、评估结论差异的合理性。进一步说明你公司就在建工程计提减值准备计提合理性。

公司回复：

经公司核查，年一六九公司未对该项目的市场价值进行过评估，“一六九棚户区项目总投资约56,万元”系在当时的背景下，根据初步可行性报告的粗略测算所得。故现重点就该项目年进行市场价值评估，所采纳的评估方法、主要参数、评估过程、评估结论说明如下（列表，不适用）（公司聘请了独立第三方机构开元资产评估有限公司进行市场价值评估，并出具了《湖南神斧集团一六九化工有限责任公司对一六九星城棚改房地产开发项目进行减值测试涉及的资产组市场价值资产评估报告》（开元评报字[]号））：

1、评估方法。本次评估根据其实际情况及评估目的，故采用假设开发法进行评估。假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，其基本原理为：在建工程评估值＝预计开发完成后房地产价值－后续需投入开发成本－管理费用－销售费用－销售税费－投资利息－开发利润以上扣减项目为评估基准日后至开发完成所需要支出的一切合理、必需的费用、税金及应获得的利润。

2、主要参数。本次评估涉及的主要参数如下：后续待实现销售收入55,.85万元、尚需投入开发成本（待支付土地价款）1,.75万元、后续投入销售费用.72万元。后续投入管理费用82.00万元、后续需支付税金及附加费用.83万元、后续需支付土地增值税2,.27万元、后续需支付投资利息1,.37万元。

3、评估过程。评估过程如下：

（1）预计开发完成后房地产价值：

1）项目已完工并由政府进行竣工验收，正在进行交房工作；其中电梯房共认购4套（其中：棚改合规房认购套），楼梯房认购套（其中：棚改合规房认购套），已认购地下车位个，已认购车库个，根据《湖南集团一六九化工有限责任公司棚户区改造项目不合规认购房的处置方案》（发[]号）中定价政策，故已认购房产价值为38,.74万元（不含税），另已网签房产价值21,.16万元，其中18,.16万元已冲减成本。

2）根据经娄底市国土资源测绘院出具不动产测量报告书结合项目建筑工程规划许可证等确定项目后续可出售的物业类型的建筑面积或数量（住宅共计22,.27㎡其中：电梯房18,.85㎡、楼梯房3,.42㎡；商业26,.56㎡其中：-1层商业2,.56㎡、1层商业9,.60㎡、2层商业6,.65㎡、3层商业3,.89㎡、4层商业3,.86㎡；车位个、车库21个、杂房24个）。

3）通过对项目周边的房地产市场进行了调研，与楼盘营销人员、已购房业主的沟通，对包括住宅、商铺、车位、车库的市场行情进行了调查。确定非棚户区改造待售部分的物业价格进行估算。具体见下表：

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4）综上汇总计算：后续待实现销售收入=已认购部分-已网签冲减部分+未售部分

=38,.74-18,.16+35,.27=55,.85万元

（2）后续投入开发成本：

委估在建工程为一六九星城棚户区改造项目，其所在宗地为划拨用地，故除棚户区安置房外，其余商业和住宅如需上市交易，均需补缴土地出让金；年3月18日娄底市市委召集娄底市政法委、国资委、解难办、财政局等部门专题研究了棚户区项目土地变性等问题。公司党委书记与纪委书记参与了该会议，出具书面记录并签字确认。资产评估专业人员据此会议精神及娄底市各政府部门协调情况估算该项目后续需补缴的土地出让金。由此确定后续投入开发成本为1,.75万元。

（3）后续需投入销售费用

后续需投入销售费用主要为营销推广费用、销售人员薪酬等，根据市场状况与项目的实际情况，按销售收入的1.5%计算，则后续销售费用为35,.27×1.5%＝.72万元。

（4）后续需投入管理费用

后续需投入管理费用主要为管理人工薪酬、办公开支等，根据市场状况与项目的实际情况，按棚改项目复工后至评估基准日平均管理费为基础进行估算，则后续管理费用为82.00万元。

（5）后续需投入税金及附加

在开发过程中支出的税金及附加为增值税附加，增值税为销售收入的5%（老项目），棚户区免征增值税，增值税附加按增值税的12%缴纳；根据《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》财税[]号，“对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税税予以免征”，故合规棚改房免征印花税，后续可售物业按0.05%计征印花税；先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用，故契税为4%。明细详见下表：

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即后续税金及附加为.83万元。

（6）后续需支付土地增值税

因一六九星城为棚改项目，根据税法有关规定，土增税清算需分业态计算。按实际测绘后的面积进行分摊，其中土地成本分摊至计容面积中，建筑安装工程费分摊至总建筑面积，公共设施对应的土地及建安成本分摊至可售物业中，具体测算如下表：

金额单位：人民币万元

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即后续需支付土地增值税为2,.27万元。

（7）后续支付利息支出:以上述项目开发成本、管理费用的合计为基数，结合开发项目的投资规模，估计项目剩余开发时间为0.5年，利率按6%计算（资金来源为内部单位借款，总借款33,.26万元，无借款合同），假设开发成本、费用均匀投入，则投资利息为：（1,.75＋82.00）×[(1＋6%)0.5/2)-1]+33,.26×6%/12×6＝1,.37万元。

（8）开发利润与所得税的计算：经计算，项目的所得税前利润为所得税前利润-8,.63万元，该项目为亏损项目，所得税与开发利润均为负数，估算时不予考虑。

（9）在建工程的公允价值估算:结合以上数据，在建工程的公允价值＝预计开发完成后房地产价值－后续需投入开发成本－销售费用－管理费用－税金及附加－土地增值税－所得税－投资利息－开发利润,求得在建工程的评估值为48,.00万元。

4、评估结论。企业申报评估的在建工程（一六九棚改项目）于评估基准日的账面价值为53,.80万元，经上评估过程，在建工程的评估值为48,.00万元，评估减值5,.80万元，增值率-10.65%。

经过市场调查和查阅有关数据，结合年至今房地产行业发展情况，该项目周围楼盘均价变化等因素，有关情况分析如下：

1、根据收集到的娄底市-年国民经济和社会发展统计公报、经整理年至年各年娄底市房地产开发市场情况见下表：

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从统计年鉴显示，至年，娄底市房地产开发投资有增有降，近三年来增加较快。商品房销售面积及销售金额自年起处于稳定增长状态。商品房待售面积有增有减，房地产消化周期（消化周期=同期待售面积/报告期销售面积）维持在1.4月至4.4月之间，销售压力不大。

2、该项目周围楼盘均价变化

一六九星城项目位于娄底市娄星区畔山街与大井路交叉口西南角，属于娄底市新近开发的区域，2年后，项目周边才陆续有楼盘开票出售。公司向当地房地部门查阅到如下住宅的备案信息（单位：元/㎡）。

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由上表可见，项目所在区域销售单价较稳定。

年2月至3月，通过对项目周边的房地产市场进行了调研，与楼盘营销人员、已购房业主的沟通，对包括住宅、商铺、车位、车库的市场行情进行了调查。调查情况汇总如下列各表：

一六九星城周边类似住宅（电梯房）项目价格表（单位：元/㎡）

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一六九星城周边类似住宅（楼梯房）项目价格表（单位：元/㎡）

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一六九星城周边类似商铺及车位情况价格表（单位：元/㎡）

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结合项目所处位置等因素，经分析后估算该棚改项目商业地产首层平均销售单价为元/㎡，-1层商业平均销售单价为5元/㎡，2层商业平均销售单价为元/㎡，3层商业平均销售单价为6元/㎡，4层商业平均销售单价为5元/㎡，一二层独立商业平均销售单价为10元/㎡；住宅（电梯房）平均销售单价为5元/㎡（毛坯），住宅（楼梯房）平均销售单价为4元/㎡（毛坯）；地下车位预计销售价格为5.5万元/个，车库预计销售价格为6.5万/个，杂房预计销售价格为2万/个。

关于在建工程计提减值准备计提合理性

根据《企业会计准则第8号一一资产减值》的规定，存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏损）远远低于（或者高于）预计金额等。其他表明资产可能已经发生减值的迹象。

资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值，只要有一项超过了资产的账面价值，就表明资产没有发生减值，不需再估计另一项金额。可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。

导致该项目出现亏损并计提减值的主要原因如下：

1、该项目建设周期相比正常项目更长，资金成本较大。项目原计划建设周期为年3月至年9月，约2.5年；项目实际到年12月才基本完工，其实际建设周期约7.75年，远超原计划建设周期，故其资金成本较大。截至评估基准日年12月31日，计提的资金成本约为4,.47万元，其中借款利息2,.83万元（计息期间为2年6月-年12月），延期交房利息补偿1,.44万元。

2、因开发商资金链断裂导致停工问题，停工损失巨大，且牵连诸多建设施工合同纠纷。根据娄底市中院审理判决，一六九公司承担工程款及其相关的停工损失，截至评估基准日年12月31日，一六九公司棚户区改造项目在建工程账面值中停工损失补偿费用高达2,.26万元，故项目总体成本偏高。

3、一六九棚户区改造项目中棚改房面积比重较大。棚改房本身带有职工福利属性，且与百弘房地产公司仅为委托代建关系，根据当时的协议安排，项目盈利将主要通过销售土地变性后的商业地产获得。年11月28日，娄底市国土资源测绘院对项目进行了不动产测量，经测绘的经济指标如下：商业建筑面积26,.56㎡，住宅建筑面积,.08㎡，公共设施建筑面积2,.98㎡,共占地面积23,.28㎡。经认定符合棚改房的建筑面积,.21㎡，棚改房建筑面积约占总住宅建筑面积67%，且棚改房销售的定价政策是基于年当时的棚改政策拟定，因棚改房占比大，且单价已限定，虽然近年房地产市场发展较好，但项目因开发商资金链断裂导致非正常停工、维稳、大额诉讼等一系列问题，严重影响了项目的正常经济效益。

综上，一六九棚户区改造项目因开发商资金链断裂导致项目建设周期过长，负担了过多的资金成本及因项目停工带来大额的停工损失。一六九公司承接棚改项目后，结合后续的整体资产处置方案，利用专业评估机构出具的资产组市场价值资产评估结果对在建工程计提减值准备具有合理性。

（三）公告显示，百弘房地产公司将棚改项目职工认购房以外的商业开发部分退还给土地使用权人一六九公司。请说明棚改项目在建工程账面价值中职工住房和待出售商品房的占比，两类房产具体的套数、面积和所有权归属，截至目前的完工情况，一六九公司未来预计投入，你公司为开展房地产行业相关业务所存在的风险，是否具备相关资质，该项目所需审批工作是否已全部完成，是否存在合规障碍。

公司回复：

1、一六九星城棚改项目，位于娄底市娄星区畔山街与大井路交叉口西南角，宗地总面积88,.7㎡，规划总建筑面积为,.47㎡，计容总建筑面积,.54㎡，其中住宅面积,.66㎡，商业面积24,.03㎡，物管面积.4㎡，幼儿园面积1.71㎡，多层底层杂物房.74㎡，地下建筑面积53,.73㎡。项目建设住宅套，其中电梯房套，楼梯房套，地下车位1个，车库个。

经核查，娄底市国土资源测绘院于年11月28日对26幢房屋、1个地下室及周边地物进行了不动产测量，并出具了不动产测量报告，经测绘的经济指标如下：商业建筑面积26,.56㎡，住宅建筑面积,.08㎡，公共设施建筑面积2,.98㎡,共占地面积23,.28㎡。截至年12月31日，项目所涉及的职工认购房和未认购商业房均已基本完工，正在进行合规房交房工作；其中符合认购条件的职工已认购电梯房共套，剩余需要进行商业变性的电梯房套；符合认购条件的职工已认购楼梯房套，剩余需要进行商业变性的楼梯房94套，职工已认购地下车位个，已认购车库个，职工认购的住房与待出售需要进行土地变性的商品房的比例约为2：1。上述房产的产权归属，职工认购的房屋产权归认购职工所有，土地性质为划拨地；剩余房产将进行土地变性后对外销售，销售前产权将暂归属一六九公司。

2、一六九公司作为一家民爆生产型企业，经营范围涉足了房地产开发与销售，但其并没有房地产开发经验，也无充足的房地产相关人员配备，其开展房地产业务所存在的风险主要包括该项目的管控风险、后续开发的行政审批风险、房屋销售风险等经营风险。此外，一六九公司作为上市公司的全资子公司，其经营范围涉足房地产经营业务，从现有监管导向看，可能对公司未来资本市场再融资等安排带来不利影响。

截至年12月31日，一六九公司已经取得建筑用地规划许可证（建规[地]字第200号）、建筑工程规划许可证（编号：0055号）、建筑工程施工许可证（编号：4325080231号）、建筑工程施工许可证（编号：4325080号）和建筑工程施工许可证（编号：4325080332号）。目前，一六九公司的经营范围已经新增了房地产开发、销售业务，并取得了房地产开发资质，但尚未取得销售许可证。公司涉足房地产主要是仅针对一六九棚户区项目的土地变性后房屋的处置工作，并不会进行其他地产项目的开发，经核查，一六九公司的现有运作并不违反住建部门资质审批的规定。

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本文来源：证券时报